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A Lei nº 13.786/2018 e os Principais Impactos na Resolução dos Contratos de Compra e Venda de Imóvel
No dia 27 de dezembro de 2018, a Lei nº 13.786 foi sancionada pelo então Presidente da República, Michel Temer, e publicada no Diário Oficial da União no dia posterior. A nova lei fixa diretrizes legais para o desfazimento do contrato de compra e venda de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo, tendo por finalidade dar segurança jurídica aos contratantes quanto as consequências originadas da resolução do contrato.
A nova lei traz expressivas alterações na Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária) e na Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), podendo ressaltar, a princípio, a obrigatoriedade de um quadro resumo no início contratos de compra e venda, promessa ou cessão de imóvel, onde deverá constar o prazo para a entrega do imóvel, os índices de correção mo netária aplicáveis ao contrato, o valor referente à corretagem, a taxa de juros eventualmente aplicada, entre outras informações expressar no Art. 35-A da Lei nº 4.591/64 e no Art. 26-A da Lei nº 6.766/79.
Dentre as diversas informações, acima mencionadas, as consequências do desfazimento do contrato também devem estar inseridas no quadro resumo, as quais devem estar redigidas de maneira clara, notadamente quanto as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução de valores ao adquirente destacadas em negrito, se tornando indispensável a assinatura do adquirente ao lados dessas cláusulas, como meio de inequívoca ciência sobre os reflexos da resolução do contrato por sua culpa.
Outra importante alteração, trazida pela nova lei, é referente a regulamentação do prazo de entrega do imóvel, pois a cláusula de tolerância, até então utilizada nos contratos imobiliários, foi admitida pelo legislador e introduzida pelo Art 43-A na Lei nº 4.591/64, estabelecendo a possibilidade de dilação do prazo para a entrega do imóvel, em até 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da data estipulada para conclusão do empreendimento.
Na forma da nova lei, também deverão ser assumidos pelo promitente comprador, à luz do § 2º do artigo 67-A da Lei 4.591/1964, os valores referentes a “I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato”.
No que tange as consequências do desfazimento do contrato por vontade, ou culpa, do adquirente, é de suma importante destacar que a nova Lei autoriza a dedução, a título de cláusula penal, o percentual que pode variar entre 10% (dez por cento) do valor do contrato, ou até 50% (cinquenta por cento), sobre os valores pagos pelo adquirente.
Neste sentido, também merece destaque o ressarcimento de eventual saldo remanescente oriundo do desfazimento do contrato de compra e venda por culpa do adquirente, que poderá ser pago ao adquirente em 12 (doze) parcelas mensais, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da resolução do contrato.
Diversos são os aspectos polêmicos trazidos pela Lei nº 13.786/2018, principalmente pela possibilidade, ou não, da aplicação desta nova lei aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor, se tornando indispensável uma minuciosa análise, caso a caso, por profissional especializado, a fim de verificar a aplicabilidade das inovações trazidas pela Lei n° 13.786/2018.
Faria, Fiúza, Freitas, Nogueira & Santos - FFNS é um escritório de Advocacia especializado na resolução de lides empresariais.
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