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No Brasil, o contrato de compromisso de compra e venda (também denominado jurisprudencialmente como contrato preliminar, pré-contrato ou promessa de contrato) é largamente utilizado para aquisição de propriedade imobiliária, tendo em vista que, em sua maioria, esta aquisição é feita através de financiamento bancário ou a prazo.
Ocorre que a promessa de compra e venda de imóvel possui contornos especiais em razão de sua natureza jurídica, tendo em vista que o ordenamento jurídico prevê que a promessa de compra e venda registrada junto ao cartório de registro de imóveis ganha contornos de direito real imobiliário, denominado pela legislação de direito real imobiliário.
Inobstante a tutela concedida pelo legislador aos contratos preliminares registrados junto aos cartórios de registro de imóveis, é muito comum no Brasil que as pessoas não realizem o registro. Fato é que, a promessa de compra e venda, na medida em que consiste em uma declaração de vontade, e observado aos seus pressupostos de existência, validade e eficácia, mesmo sem tal registro, produzirá efeitos jurídicos com o direito obrigacional.
Importante ressaltar que, registrado ou não registrado, o contrato preliminar imobiliário ensejará em favor de uma das partes a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado, sendo assim, caso o promissário comprador – de imóvel não completamente quitado, ou, quitado e não transferido – venha a falecer, os direitos emanados da promessa de compra e venda serão objetos do inventário e da partilha.
Em suma, esteja ou não a promessa de compra e venda registrada, os herdeiros do promissário comprador receberão, por herança, o direito obrigacional (sem o registro), ou o direito real e obrigacional (com o registro), do promissário comprador, cabendo àqueles exigir a outorga da escritura pública definitiva em face do vendedor, nos mesmos termos como se o promissário comprador estivesse vivo, já que ocorre, no caso, uma sub-rogação pessoal.
Faria, Fiúza, Freitas, Nogueira & Santos - FFNS é um escritório de Advocacia especializado na resolução de lides empresariais.
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